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Comment créer sa SCI (Société Civile Immobilière) ?

Vous souhaitez vous lancer et créer votre SCI ? Il peut s’agit d’un choix judicieux puisque la SCI présente de nombreux avantages. En effet, il s’agit d’une option intéressante lorsque le projet des associés est d’acheter un bien immobilier à plusieurs.

Elle se distingue d’ailleurs par sa facilité de gestion, par un régime fiscal avantageux mais surtout par une facilité de transmission du patrimoine.

Dans cet article, nous vous exposerons toutes les démarches et formalités à réaliser pour constituer une SCI.

I/ Qu’est-ce qu’une SCI ?

1. Définition

La société civile immobilière est une forme de société dans laquelle les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans le but d’en partager les bénéfices.

Ainsi, les associés vont mettre en commun un ou des biens immobiliers, tout en s’engageant à participer aux pertes.

Par ailleurs, la SCI permet de transmettre son patrimoine simplement. Il s’agit d’ailleurs de l’une des raisons principales de création d’une SCI.

2. Une particularité de la SCI : la SCI à capital variable

La SCI à capital fixe reste la forme de société la plus courante. Le capital de la SCI est alors déterminé lors de la création et noté dans les statuts.

Toutefois, il est important de noter qu’il existe aussi la SCI à capital variable qui est quant à elle beaucoup plus flexible. Dans ce cas, il est noté dans les statuts le montant minimum et maximum du capital. Il ne sera donc pas nécessaire de modifier les statuts en cas d’augmentation ou de diminution du capital dans la tranche indiquée.

II/ Formalités de création d’une SCI

1. Les étapes à réaliser avant le dépôt du dossier

a. Les apports

Au sein d’une SCI, il n’y a pas de capital social minimum !

Les apports peuvent être en nature ou en numéraire. Chaque associé réalisant un apport aura alors un certain montant de parts sociales au sein de la SCI.

Concernant les apports en numéraire, la libération de ces apports est librement fixée par les statuts. Il n’est donc pas obligatoire de les déposer sur un compte avant la création de l’entreprise.

Concernant ensuite les apports en nature, ceux-ci doivent être mis à disposition de la SCI avant l’immatriculation. Ils devront cependant obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement auprès du SIE.

b. La rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est une étape particulièrement importante, puisque les statuts permettent de déterminer les modalités de gestion de l’entreprise. Ainsi, il convient de les rédiger avec précaution.

Plusieurs mentions obligatoires doivent d’ailleurs apparaitre en cas de création de SCI notamment :

  • L’objet social de la SCI (qui sera nécessairement immobilier) ;
  • La forme juridique (SCI) ;
  • La dénomination sociale ;
  • Le siège social ;
  • Le montant des apports ;
  • Le capital social ;
  • La durée de vie de la société (99 ans en principe).

Les statuts doivent obligatoirement être rédigés par écrit soit par acte authentique (par le biais d’un notaire) ou sous seing privé. Si vous passez par un notaire, notez qu’il faudra obligatoirement enregistrer vos statuts auprès du SIE (service des impôts des entreprises).

c. L’avis de publication dans un journal d’annonces légales

Comme pour toutes les autres formes sociales, la constitution d’une SCI doit faire l’objet d’une insertion dans un journal d’annonces légales (JAL).

Cet avis de constitution de SCI doit indiquer un certain nombre de mentions obligatoires notamment :

  • La forme juridique de l’entreprise ;
  • La dénomination sociale ;
  • L’objet social ;
  • La mention « sous seing privé » ou « sous acte authentique » ;
  • La date et la signature des statuts ;
  • Le montant du capital social ;
  • Le siège social ;
  • L’identité et l’adresse du gérant de la SCI ;
  • Le greffe dont dépend la société.

A savoir :

Le choix du journal n’est pas à faire au hasard. En effet, il faut obligatoirement choisir un journal présent dans le département du siège social de votre SCI en cours de création.

d. La déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE)

Cette déclaration est à réaliser obligatoirement depuis l’entrée en vigueur de la loi Sapin 2 en 2016 en cas de création d’entreprise, et notamment en cas de création de SCI.

Au sein de ce document doit être renseignée l’identité des personnes physiques exerçant un contrôle effectif sur la société.

Il s’agit en fait des personnes physiques détenant :

  • Plus de 25% du capital social de l’entreprise ;
  • Ou bien encore celles exerçant un contrôle sur les organes de direction, d’administration ou de gestion.

B) Le dépôt du dossier de création de la SCI

Il convient ensuite de déposer le dossier d’immatriculation de la SCI au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent.

Plusieurs éléments doivent être inclus dans le dossier d’immatriculation notamment :

  • Le formulaire M0 de création de SCI ;
  • Un justificatif de siège social ;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) ;
  • Un exemplaire des statuts signé et daté ;
  • Un exemplaire du PV d’assemblée générale de création de la SCI ;
  • Un exemplaire du PV de nomination du gérant de la SCI.

Bon à savoir :

Le CFE dit « compétent » est celui dont le siège social de votre entreprise dépend.

Une fois toutes les pièces réunies et déposées, le paiement des frais de greffe s’impose.

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Rappel mon article sur le blog JulieDesk : « Qu’est-ce qu’une entreprise agile ?« 
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Rappel mon article sur Siècle Digital : « Des ICOs pour les sociétés du CAC 40, fausse bonne idée ?« 
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Rappel mon article sur le site Bordeaux Fintech : « ICO, quels risques pour les investisseurs ?« 
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